Pflegeimmobilie oder Eigentumswohnung – ein Vergleich
Was sind die Unterschiede zwischen Pflegeimmobilien und Eigentumswohnungen?
Beide Immobilienarten versprechen stabile Einnahmen, unterscheiden sich aber hinsichtlich Standortwahl, Verwaltungsaufwand, Vermietung und Eigennutzung erheblich. Pflegeapartments bieten dank langfristiger Pachtverträge planbare Mieterträge und nehmen Eigentümern die Instandhaltung ab, während klassische Wohnungen mehr Freiheiten bei der Nutzung bieten, jedoch auch mehr Arbeit und Unsicherheiten mit sich bringen.
Warum der Vergleich wichtig ist
Immobilien sind in Zeiten niedriger Zinsen und schwankender Börsenkurse ein zentraler Baustein zur Vermögenssicherung. Doch nicht jede Immobilie eignet sich für jeden Anleger. Pflegeimmobilien („Pflegeapartments“) richten sich an Investoren, die von der demografischen Entwicklung profitieren möchten. Laut Statistischem Bundesamt gibt es bereits rund 4,96 Millionen Pflegebedürftige in Deutschland, und Experten erwarten bis 2040 einen zusätzlichen Bedarf von 322.000 bis 372.000 Pflegeplätzen. Klassische Eigentumswohnungen sind hingegen eine bekannte Anlageform im Wohnungsmarkt. Um fundiert zu entscheiden, sollte man die Unterschiede systematisch betrachten.
Gegenüberstellung: Pflegeapartment vs. Eigentumswohnung
Die folgende Tabelle stellt zentrale Aspekte gegenüber. Sie zeigt, in welchen Bereichen Pflegeimmobilien besonders punkten und wo eine Eigentumswohnung Vorteile hat.
| Aspekt | Pflegeimmobilie / Pflegeapartment | Wohnimmobilie / Eigentumswohnung |
|---|---|---|
| Standortwahl | Jeder Standort wird von Entwickler und Betreiber sorgfältig auf Wirtschaftlichkeit geprüft, sodass Anleger sich auf professionelle Analyse verlassen können. | Es gibt meist keine objektiven Entscheidungshilfen; häufig basieren Standortwahl und Kauf auf subjektiven Einschätzungen oder „Hörensagen“. |
| Entscheidungsgrundlage | Die Apartments weisen nahezu identische Eigenschaften auf und sind standardisiert; dadurch ist die Investitionsentscheidung transparent und vergleichbar. | Viele Faktoren müssen individuell geprüft werden: Grundriss, Ausrichtung, Mitbewohner bzw. Eigentümergemeinschaft. |
| Vermietung & Ertrag | Langfristig gesicherte Mieteinnahmen durch 20-jährige Pachtverträge mit Inflationsanpassung; der Betreiber übernimmt die Vermietung. | Die Vermietung muss vom Eigentümer selbst organisiert werden; Mieteinkünfte hängen vom Mietermarkt ab, können ja nach Vertrag höher ausfallen als bei Pflegeapartments. |
| Instandhaltung & Nebenkosten | Ein Großteil der laufenden Betriebs-, Instandhaltungs- und Nebenkosten wird vom Betreiber getragen. Der Eigentümer trägt aber die Nebenkosten „Dach und Fach“, diese werden aber durch meist hohe Anzahl an Eigentümern geteilt. | Nicht alle Nebenkosten sind auf Mieter umlagefähig; Reparaturen und Instandsetzungen müssen vom Vermieter selbst bezahlt, organisiert und kontrolliert werden. |
| Eigennutzung / Belegungsrecht | Kein Eigenanspruch, aber ein vertraglich gesichertes Belegungsrecht ermöglicht Ihnen oder Angehörigen bei Bedarf den Zugriff auf ein Pflegeapartment. | Eigenbedarf kann mit vernünftiger Begründung geltend gemacht werden, ist jedoch oft verbunden mit Rechtsstreitigkeiten. |
| Verwaltungskosten | Niedrig, Gesamtkosten werden auf viele Eigentümer verteilt | Höher, wenige Eigentümer tragen die gesamten Kosten |
| Risiko von Mietausfällen bei Leerstand | Kein Risiko von Mietausfällen, Miete wird auch bei Leerstand gezahlt | Mietausfälle bei Leerstand oder Mieterwechsel möglich |
Interpretation der Tabelle
Die Tabelle macht deutlich: Pflegeimmobilien bieten hohe Planungssicherheit und niedrigen Verwaltungsaufwand. Die standardisierte Ausstattung erleichtert die Kaufentscheidung und der Betreiber kümmert sich um Vermietung und Instandhaltung. Gleichzeitig verzichtet man auf die Möglichkeit der Selbstnutzung – stattdessen besteht lediglich ein Belegungsrecht. Bei klassischen Eigentumswohnungen genießen Investoren zwar volle Verfügung über ihr Eigentum, müssen aber den Vermietungsprozess selbst steuern, Rücklagen für Instandhaltung bilden und tragen ein höheres Mietausfallrisiko.
Individuelle Restnutzungsdauer
Für Bestandsobjekte besteht die Möglichkeit, eine kürzere Restnutzungsdauer gutachterlich feststellen zu lassen. Der Bundesfinanzhof erleichterte diese Praxis 2021; dadurch können Investoren häufig 4–5% pro Jahr abschreiben. Pflegeimmobilien profitieren hiervon besonders, da der Gebäudeanteil im Kaufpreis hoch und der nicht abschreibbare Grundstücksanteil gering ist. Zudem können Ausstattungsteile (z. B. Möbel, technische Anlagen) separat über 10–15 Jahre abgeschrieben werden, wodurch sich weitere Abschreibungspotenziale ergeben.
Weitere Überlegungen: Rendite, Risiko und Steuern
Rendite: Pflegeimmobilien erzielen im Schnitt netto 3–4% Rendite und profitieren vom demografischen Wandel. Eigentumswohnungen können – abhängig von Lage und Mietniveau – ähnlich oder höher rentieren, erfordern aber aktives Management und bleiben stärker vom Marktzyklus abhängig.
Risiko: Pflegeapartments sind langfristig vermietet, allerdings hängt die Sicherheit vom Betreiber ab. Bei Insolvenz muss schnell ein Ersatz gefunden werden. Eigentumswohnungen sind flexibel, aber Leerstand, Mietnomaden oder gesetzliche Änderungen (z. B. Mietpreisbremse) können die Rendite schmälern.
Steuern: Bei beiden Anlageformen können Investoren Finanzierungskosten, Verwaltung und Instandhaltungsaufwand steuerlich geltend machen. Zusätzlich profitieren Pflegeimmobilien von der neuen degressiven AfA (5% Abschreibung pro Jahr für Neubauten) und der Möglichkeit, eine verkürzte Nutzungsdauer für Bestandsobjekte anzusetzen. Klassische Wohnungen werden linear mit 2–3% abgeschrieben. Details zur steuerlichen Gestaltung finden Sie in unserem Artikel: Steuerliche Vorteile und Abschreibungsmöglichkeiten 2025.
Fazit: Welche Immobilie passt zu Ihnen?
Ob ein Pflegeapartment oder eine Eigentumswohnung besser zu Ihnen passt, hängt von Ihren Zielen ab. Wünschen Sie planbare Erträge, minimalen Verwaltungsaufwand und soziale Wirkung, spricht vieles für Pflegeimmobilien. Möchten Sie flexibel über Ihr Eigentum verfügen, eventuell selbst einziehen oder die Immobilie nach eigenen Vorstellungen gestalten, bietet die Eigentumswohnung die größeren Spielräume. In jedem Fall ist eine sorgfältige Prüfung des Standorts und – im Falle der Pflegeimmobilie – des Betreibers entscheidend. Vergleichen Sie Rendite, Risiken und Ihren persönlichen Aufwand, um die passende Anlageform zu finden.
Weitere Hintergrundinformationen zur Funktionsweise von Pflegeimmobilien finden Sie in unserem Artikel Was ist eine Pflegeimmobilie und wie funktioniert sie?. Möchten Sie wissen, wie Sie Kosten und Finanzierung einer Pflegeimmobilie gestalten können, empfehlen wir Kosten & Finanzierung einer Pflegeimmobilie.
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Quellen:
https://beamtenservice.de/pflegeimmobilien-als-kapitalanlage-wie-sie-risiken-vermeiden/
https://www.wiwo.de/adv/firmen/steuern-sparen-immobilien.html
https://www.haufe.de/id/beitrag/wachstumschancengesetz-degressive-afa-fuer-wohngebaeude-kommt-HI16214119.html
https://www.ksk-immobilien.de/wissen-ratgeber/ratgeber/degressive-abschreibung-neue-afa-fuer-wohngebaeude-geplant/
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