Pflegeimmobilien kaufen – eine sichere Kapitalanlage mit Zukunft
Komplette Begleitung, von der Auswahl der Pflegeimmobilie, bis hin zum Notartermin – alles aus einer Hand.
Warum gerade jetzt in eine Pflegeimmobilie investieren?
Die aktuelle Marktlage
Bis 2050 verdoppelt sich die Zahl der über 80-Jährigen in Deutschland. Pflegeplätze sind schon heute knapp – und staatlich refinanzierte Einrichtungen garantieren stabile Pachteinnahmen. Als Kapitalanlage kombinieren
Pflegeimmobilien Inflationsschutz, Demografie-Rückenwind und planbare Rendite. Zudem haben sich die steuerlichen Rahmenbedingen positiv für Investoren in Pflegeimmobilien entwickelt.
Die Anzahl der Pflegebedürftigen steigt weiter
Die deutsche Bevölkerung wird immer älter.
Laut Statistischem Bundesamt liegt die Zahl der pflegebedürftigen Menschen in Deutschland bei rund 4,96 Millionen. Davon werden rund 790.000 Menschen in statio nären Einrichtungen gepflegt. Auch der Anteil der Hochbetagten wird in den kommenden Jahren deutlich wachsen. Experten rechnen mit einem Anstieg um über 700.000 Menschen auf dann 3,4 Millionen Pflegebedürftige im Alter von 80 Jahren und mehr. Das bedeutet je nach Szenario einen zusätzlichen Bedarf von 322.000 bis 372.000 Pflegeplätzen bis zum Jahr 2040.
Pflegebedarf übersteigt Angebot
Um den Bedarf zu decken, erfordert es den Neubau von etwa 400 Pflegeheimen jährlich. Das Problem: Aktuell werden weniger als 250 Einrichtungen im Jahr tatsächlich realisiert. Damit würden in den nächsten zwölf Jahren mehr als 1.800 Einrichtungen und somit über 120.000 Pflegeplätze in Deutschland fehlen. Deshalb erwarten wir im gleichen Zeitraum deutschlandweit Investitionen von rund 30 Milliarden Euro in den Neubau von Pflegeimmobilien. Zusätzlich werden gut 40 Milliarden Euro für den Erhalt und die Revitalisierung älterer Einrichtungen benötigt. Die steigende Nachfrage nach Betreutem Wohnen und Tagespflege ist hierbei noch gar nicht berücksichtigt.
Bundesweit steigender Bedarf an stationären Pflegeplätzen
Der deutsche Pflegemarkt ist ein echter Wachstumsmarkt. Vorsorge und aktive Teilhabe im Alter gewinnen immer weiter an Bedeutung.
Gleichzeitig klafft die Schere zwischen Pflegebedarf und tatsächlichem Angebot bereits jetzt auseinander. Die daraus resultierende quantitative Herausforderung geht einher mit ausgeprägten Qualitätsbedürfnissen künftiger Seniorengenerationen. Sie wollen urban, individuell und selbstbestimmt leben, zeigt die Carestone Trendstudie. Die Generation 67 plus wird so zum wertvollen Impulsgeber für innovative Wohnformen und nachhaltige Konzepte. Auch deshalb setzt unser Partner Carestone auf Nachhaltigkeit, Urbanität und Marktfähigkeit als klare Leitplanken in der Entwicklung, Realisierung und Vermarktung der Immobilien.
Steuerliche Vorteile und Abschreibungsmöglichkeiten
Die deutsche Steuerpolitik hat 2024 und 2025 Investitionen in Wohn‑ und Pflegeimmobilien deutlich attraktiver gemacht. Für neue Pflegeimmobilien gilt seit dem Wachstumschancengesetz eine degressive AfA: Für Objekte, die zwischen dem 1. Oktober 2023 und 30. September 2029 fertiggestellt oder gekauft werden, können Anleger 5% der Investitionskosten im ersten Jahr und 5% des Restwerts in den Folgejahren abschreiben. Damit lässt sich der steuerpflichtige Gewinn in den ersten Jahren stark reduzieren. Ergänzend bleibt die lineare AfA (2% bei Bestandsimmobilien, 3% bei Neubauten) bestehen und kann nach einigen Jahren günstiger sein. Ein Rechenbeispiel zeigt: Bei einem Kaufpreis von 190.000 € lassen sich mit der degressiven AfA über 20 Jahre rund 84.000 € Steuern sparen – das entspricht rund 44% des Kaufpreises
Was haben Sie konkret von einer Investition in eine Pflegeimmobilie?
Konkrete Benefits
Gesicherte Mieteinnahmen
Je nach Objektstatus Mieteinnahmen ab dem ersten Monat möglich. Die Verträge sehen die Zahlung der Miete auch bei Nicht-Belegung der Wohneinheit vor und gelten über 20 Jahre und mehr.
Steuerliche
Vorteile
Durch Abschreibungen können Sie sich einen Teil Ihrer Einkommensteuer vom Finanzamt zurückholen.
Bevorzugtes Belegungsrecht
Eigentümer einer Pflegeimmobilie erhalten ein bevorzugtes Belegungsrecht für sich selbst oder deren Angehörige.
Pflegeimmobilien vereinen die Vorzüge von Sachwertanlagen
und bieten zugleich langfristig planbare Mieterträge.
Welche Pflegeimmobilien stehen zur Zeit zum Verkauf?
Aktuelle Objekte in der Vermarktung
Warum lohnen sich Pflegeimmobilien als Kapitalanlage?
12 Gründe für eine Pflegeimmobilie
#1
Langfristige monatliche Mieteinnahmen
Die Verträge sehen die Zahlung der Miete auch bei Nicht-Belegung der Wohneinheit vor und gelten über 20 Jahre und mehr
#2
Absicherung dank Grundbucheintrag
Die Wohnung lässt sich vererben, verschenken, beleihen oder verkaufen.
#3
Solide Bausubstanz der Immobilie
Pflegeapartments werden auf hohem Qualitätsstandard und nach den neuesten Erkenntnissen der Altenpflege realisiert.
#4
Fremd-finanzierung der Immobilie
Durch Immobilienkredite können Sie ihr Eigenkapital effizient einsetzen.
#5
Inflations-geschützte Investition
Indexierte Mietverträge passen Ihre Miete automatisch der Inflation an.
#6
Konjunktur-unabhängiger Wachstumsmarkt
Der Bedarf an Pflegeplätzen kann schon heute vielerorts nicht gedeckt werden. Die Nachfrage bleibt auch in Zukunft riesig.
#7
Steuerliche Vorteile - Abschreibung
Durch Abschreibung lässt sich ein Teil der Einkommenssteuer vom Finanzamt zurückholen.
#8
Kein Mieterkontakt notwendig
Die Belegung des Pflegeapartments ist Betreibersache.
#9
Instandhaltung durch Betreiber
Für die Instandhaltung im Gebäude ist vorwiegend der Betreiber verantwortlich.
#10
Spezialisierte Verwaltung
Diese kümmert sich um alle Anliegen und sorgt für den wirtschaftlichen Erfolg der Immobilie.
#11
Bevorzugtes Belegungsrecht
Betreiber sichert meist ein bevorzugtes Belegungsrecht zu, das auch Ihre Angehörigen im Bedarfsfall einschließt.
#12
Geprüfte Standortauswahl
Jeder Standort wird vom Entwickler und vom Betreiber ausführlich auf seine Wirtschaftlichkeit geprüft.
Kurzes Erklärvideo unseres Produktpartners Carestone
Wie geht es weiter auf dem Weg zu Ihrer Pflegeimmobilie?
Ihre nächsten Schritte
FAQ
Raum Für Fragen
Für wen sind Pflegeimmobilien geeignet?
- Wenn Sie eine sichere und zukunftssichere Kapitalanlage haben möchten.
- Wenn Sie einen Beitrag für die alternde Gesellschaft leisten möchten.
- Wenn Sie ab Erwerb bzw. ab Bezugsphase sofort gesichert Mieteinnahmen erzielen möchten.
Für wen sind Pflegeimmobilien nicht geeignet?
- Wenn Sie eine Pflegeimmobilie für den schnellen Eigenbedarf erwerben wollen.
- Wenn Sie volle Kontrolle über die Miete und die Mieter haben möchten.
- Wenn Sie maximale Renditen für Ihre Kapitalanlage erzielen möchten.
Ist es wichtig, dass sich die Pflegeimmobilie in meiner Nähe befindet?
Nein, es ist nicht wichtig, dass sich Ihre Pflegeimmobilie in der Nähe befindet. Eine Pflegeimmobilie ist eine Kapitalanlage, die sich nicht zwingend in der Nähe Ihres Wohnorts befinden muss. Ein Bezugsrecht existiert nicht, aber ein Vorbelegungsrecht beim Betreiber.
Wie wirken sich die neuen AfA‑Regelungen 2025 auf die Rendite von Pflegeimmobilien aus?
Das Wachstumschancengesetz erlaubt bei neu gebauten oder im Fertigstellungsjahr erworbenen Pflegeimmobilien eine degressive Abschreibung von 5% pro Jahr; in Kombination mit einer Sonder‑AfA für klimafreundliche Neubauten können sogar bis zu 10% jährlich abgeschrieben werden. Dadurch lassen sich in den ersten Jahren erhebliche Steuervorteile erzielen, was die Rendite nachhaltig verbessert. Für Bestandsobjekte sind weiter die lineare AfA (2–3%) oder eine gutachterlich verkürzte Nutzungsdauer (4–5 %) möglich.
Was unterscheidet eine Pflegeimmobilie von einer Eigentumswohnung?
Pflegeimmobilien bieten durch 20‑jährige Pachtverträge planbare Mieterträge und der Betreiber übernimmt die Vermietung sowie einen Großteil der laufenden Kosten. Sie sind standardisiert und werden professionell auf Wirtschaftlichkeit geprüft. Eigentumswohnungen erfordern hingegen eine eigene Standortanalyse, der Vermieter organisiert die Vermietung selbst und trägt die Instandhaltung, bietet dafür aber die Möglichkeit der Eigennutzung. Steuerlich können Pflegeimmobilien zusätzlich von der neuen degressiven AfA profitieren.
Wie viel Eigenkapital benötige ich für den Kauf einer Pflegeimmobilie?
Für eine günstige Finanzierung ist in der Regel ein Eigenkapitalanteil von 20% plus Kaufnebenkosten erforderlich. Bei hervorragender Bonität kann der Eigenkapitalbedarf auf 10% sinken.
Infobroschüre zum herunterladen
Vermögensaufbau mit Pflegeimmobilien
Unser Produktpartner Carestone hat ein Konzept entwickelt, das alle Vorzüge eines Immobilieninvestments nutzt, Aufwände minimiert und Sicherheiten maximiert. Was damals neu war, ist inzwischen ein prosperierender, wachsender und zukunftssicherer Markt.
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