Was ist eine Pflegeimmobilie? Definition und Funktionsweise einfach erklärt
Was ist eine Pflegeimmobilie?
Pflegeimmobilien sind spezialisierte Wohn‑ und Pflegeeinrichtungen, die als Kapitalanlage dienen können. Der Eigentümer bzw. Käufer vermietet nicht an einzelne Bewohner, sondern schließt einen langfristigen Pachtvertrag mit einem Betreiber. Dieser zahlt die Miete, übernimmt die Betriebskosten und trägt den Aufwand für Renovierung. Das Investitionsmodell ist deshalb wenig arbeitsintensiv und wird von der demografischen Entwicklung begünstigt.Definition und Abgrenzung
Eine Pflegeimmobilie ist eine spezielle Immobilie, in der Pflegebedürftige stationär versorgt werden. Dazu zählen vollstationäre Pflegeheime, Pflegeappartements in großen Einrichtungen sowie betreute Wohneinheiten. Anders als bei einer herkömmlichen Eigentumswohnung verpachtet der Investor die Einheit an den Betreiber des Pflegeheims; der Betreiber kümmert sich um Vermietung, Betreuung und Betrieb. Der Pachtvertrag läuft meist über 20–25 Jahre und gibt dem Investor langfristige Planungssicherheit.
So funktioniert das Investment
- Langfristiger Pachtvertrag:
Der Betreiber mietet alle Appartements und verpflichtet sich, die vereinbarte Miete zu zahlen, auch wenn einzelne Zimmer leer stehen. Dadurch ist der Cash‑flow belegungsunabhängig. - Betreiber trägt Nebenkosten:
Er übernimmt laufende Kosten wie Personal, Verpflegung, Einrichtung und einen Teil der Instandhaltung. Für den Eigentümer fällt hauptsächlich die Rücklage für Dach, Fassade und Verwaltung an. - Wenig Verwaltungsaufwand:
Eigentümer müssen keine Nebenkostenabrechnungen erstellen und auch keine Mieterwechsel organisieren. Sie sind lediglich für „Dach und Fach“ zuständig. - Demografischer Rückenwind:
Die Zahl der Menschen ab 67 Jahren wird bis 2035 um rund 22 % steigen, was den Bedarf an Pflegeplätzen erhöht Pflegeimmobilien machen bereits etwa 70 % der Transaktionen im Healthcare‑Immobilienmarkt aus.
Vorteile des Modells
- Planbare Einnahmen:
Langfristige Mietverträge mit inflationsindexierter Miete sorgen für stabile Cashflows. - Geringer Verwaltungsaufwand:
Der Betreiber übernimmt nahezu die gesamte operative Verantwortung. - Belegungsunabhängige Miete:
Die Miete wird auch gezahlt, wenn einzelne Zimmer frei bleiben. - Sozialer Nutzen:
Neben der Rendite ermöglicht die Investition einen gesellschaftlichen Beitrag zur Versorgung älterer Menschen.
Fazit
Eine Pflegeimmobilie ist weder eine rein soziale Spende noch ein gewöhnliches Mietobjekt. Sie kombiniert stabile Einnahmen und eine soziale Rendite mit einem geringen Verwaltungsaufwand. Wer Interesse hat, sollte sich jedoch eingehend mit dem Betreiber und dem Standort beschäftigen. Nutzen Sie unser Kontaktformular, um eine unverbindliche Beratung zu vereinbaren.
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