Risiken und Nachteile von Pflegeimmobilien als Kapitalanlage
Was sind die Risiken und Nachteile von Pflegeimmobilien?
Pflegeimmobilien gelten dank indexierter Mieteinnahmen und langfristiger Pachtverträge als solide Investition. Im Vergleich zu klassischen Eigentumswohnungen ist die Wertsteigerung begrenzt, weil Pflegeheime schnell altern und regelmäßig modernisiert werden müssen. Der wirtschaftliche Erfolg hängt stark vom Betreiber ab; bei einer Insolvenz drohen Mietausfälle und Umbaukosten. Der Käuferkreis bleibt kleiner, was den Wiederverkauf erschwert. Reputable Projektentwickler wie Carestone mindern diese Risiken, indem sie Standorte sorgfältig auswählen, Betreiber prüfen und das Monitoring übernehmen. Wer diese Aspekte berücksichtigt, kann von stabilen Mieteinnahmen profitieren, sollte aber keine spekulativen Wertzuwächse erwarten.Geringere Wertsteigerung gegenüber Eigentums-wohnungen
Während Eigentumswohnungen bei guter Lage und Qualität häufig deutlich im Wert steigen können, bleibt der Wertzuwachs bei Pflegeapartments meist moderat. Verbraucherschützer betonen, dass vermietete Wohnungen ein größeres Potenzial für Wertsteigerungen haben, sofern Lage und Objektzustand passen. Pflegeapartments sind dagegen Spezialimmobilien mit begrenztem Käuferkreis. Die Stiftung Warentest weist darauf hin, dass Pflegeheime aufgrund ständig neuer gesetzlicher Anforderungen und der intensiven Nutzung schnell altern und Modernisierungen notwendig werden. Gemeinschaftsbereiche werden intensiv genutzt, was zusätzlichen Verschleiß verursacht. Gegen Ende des Pachtvertrags ist es oft schwierig, einen Käufer zu einem attraktiven Preis zu finden. Anleger sollten daher von vornherein eine längere Haltedauer einplanen und die Wertentwicklung eher als Inflationsausgleich denn als Renditetreiber betrachten.
Operative Risiken: Betreiberinsolvenz und Management
Die grösste Unsicherheit bei Pflegeimmobilien ist das Betreiberrisiko. Der Pachtvertrag wird mit dem Pflegeheimbetreiber geschlossen. Kann dieser seine Verpflichtungen nicht erfüllen – etwa bei Insolvenz oder Managementfehlern – drohen Mietausfälle. Die Sanierung oder der Umbau für einen neuen Betreiber kann hohe Kosten verursachen. Einige Betreiber besitzen nur wenige Einrichtungen und verfügen nicht über die finanzielle Stärke, einen länger andauernden Leerstand zu überbrücken. Um dieses Risiko zu minimieren, sollten Anleger auf renommierte Betreiber mit langjähriger Erfahrung und ausreichender Kapitalausstattung achten.
Modernisierungs- und Regulierungsrisiken
Pflegeeinrichtungen unterliegen strengen gesetzlichen Vorgaben. Änderungen der HeimMindBauV oder landesrechtlicher Auflagen können hohe Investitionen nach sich ziehen. Die HeimMindBauV definiert Mindeststandards für Barrierefreiheit, Brandschutz und Raumgrößen. Viele ältere Heime müssen modernisiert werden, damit sie weiter betrieben werden dürfen. Diese Kosten fallen in der Regel auf die Eigentümergemeinschaft zurück, sofern sie nicht durch Rücklagen abgedeckt sind. Bei kleineren Einrichtungen mit weniger als 70 Pflegeplätzen kann die Wirtschaftlichkeit schnell kippen.
Markt und Wiederverkauf
Pflegeapartments sind noch ein Nischenmarkt. Die Zielgruppe für einen Wiederverkauf besteht hauptsächlich aus institutionellen oder privaten Investoren, die diese Assetklasse bereits kennen. Im Vergleich dazu kann eine Eigentumswohnung leichter an Selbstnutzer oder Kapitalanleger verkauft werden. Gleichzeitig steigen die Finanzierungskosten; Banken bewerten Pflegeapartments oft vorsichtiger, sodass sie höhere Eigenkapitalquoten verlangen. Eine langfristige Perspektive ist daher unabdingbar.
Wie reputable Projektentwickler Risiken mindern
Die gute Nachricht: Viele Risiken lassen sich minimieren, wenn man mit professionellen Partnern zusammenarbeitet. Der Ratgeber von Deutsche Pflegeimmo beschreibt, dass Projektentwickler eine sorgfältige Standortwahl treffen und eng mit Fachleuten sowie Betreibern zusammenarbeiten. So wird die Wirtschaftlichkeit des Standorts geprüft, bevor überhaupt gebaut wird.
Sandro Pawils von der Carestone Group betont, dass das Betreiberrisiko durch eine ausführliche Prüfung der Betreiber und der Anbieter deutlich verringert wird. Hausverwaltungen überprüfen regelmäßig die Belegungsquoten und wirtschaftlichen Kennzahlen, führen Mietanpassungen durch und leiten die Pachten an die Eigentümer weiter. Sollte ein Betreiber ausfallen, suchen die Verwalter sofort einen Nachfolger oder übernehmen den Betrieb vorübergehend selbst.
Projektentwickler wie Carestone setzen zudem auf standardisierte Gebäudekonzepte, energieeffiziente Neubauten und verpflichtende Rücklagenbildung aus der Pacht. Durch die Zusammenarbeit mit etablierten Betreibern und regelmäßige Audits reduzieren sie die Wahrscheinlichkeit von Ausfällen. Für Anleger bedeutet dies: Zwar bleiben die strukturellen Risiken einer Spezialimmobilie, doch durch eine professionelle Auswahl und Betreuung lassen sich die Risiken erheblich reduzieren.
Übersicht: Nachteile und mögliche Gegenmaßnahmen
| Nachteil / Risiko | Beschreibung | Mögliche Gegenmaßnahme |
|---|---|---|
| Geringe Wertsteigerung | Pflegeheime altern schneller und müssen regelmäßig modernisiert werden; der Wertzuwachs ist begrenzt. | Nur Neubauten mit modernem Konzept wählen, längere Haltedauer einplanen, Rücklagen für Modernisierung bilden. |
| Betreiberrisiko | Mietausfall bei Insolvenz oder schlechtem Management des Betreibers. | Betreiber genau prüfen, auf erfahrene Unternehmen setzen, Zusammenarbeit mit Projektentwicklern und Verwaltungen, die Monitoring betreiben. |
| Regulierungs- und Modernisierungskosten | Gesetzliche Änderungen (z. B. HeimMindBauV) erfordern Umbauten; Kosten können auf Eigentümergemeinschaft fallen. | Verträge prüfen, ob Betreiber für Modernisierungen verantwortlich ist; energieeffiziente Neubauten mit geringerem Modernisierungsbedarf bevorzugen. |
| Eingeschränkter Käuferkreis | Spezialimmobilie lässt sich schwerer wiederverkaufen als eine Eigentumswohnung. | Langfristig investieren, Pachtvertrag vor Verkauf verlängern, professionelle Vermarktung u.a. von den Projektentwicklern nutzen. |
| Finanzierungs- und Liquiditätsrisiken | Banken verlangen höhere Eigenkapitalquote; Liquidität bei Verkauf geringer. | Frühzeitig Bankkonditionen prüfen und Fremdkapitalanteil angemessen wählen. |
Fazit
Pflegeimmobilien sind keine risikolose Geldanlage. Neben dem eingeschränkten Wertsteigerungspotenzial ist vor allem der Betreiber das Nadelöhr. Wer jedoch einen langen Atem hat, sich auf stabile Mieten statt auf starke Wertgewinne konzentriert und erfahrene Projektpartner wählt, kann mit Pflegeappartments ein gut kalkulierbares Investment tätigen. Projektentwickler wie Carestone minimieren viele Risiken durch sorgfältige Standort- und Betreiberwahl sowie professionelle Verwaltung. So wird aus der potenziellen Problemimmobilie eine planbare Rentenquelle – insbesondere für Anleger, die soziale Verantwortung und finanzielle Stabilität kombinieren möchten.
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Quellen:
https://www.test.de/Pflegeapartments-als-Geldanlage-Wie-riskant-ist-der-Kauf-einer-Pflegeimmobilie-5562373-0/
https://deutsche-pflegeimmo.de/ratgeber/projektentwickler
https://www.finanzwelt.de/post/pflegeimmobilie-so-laesst-sich-das-risiko-betreiberausfall-verhindern
https://www.biallo.de/baufinanzierung/ratgeber/pflegeimmobilien-als-kapitalanlage/
https://www.heid-immobilienbewertung.de/magazin/pflegeheim-als-kapitalanlage/
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