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Vorteile und Nachteile der Pflegeimmobilie ehrlich erklärt

Moderne Pflegeimmobilie als Kapitalanalage

Das Wichtigste in Kürze

Pflegeimmobilien eignen sich primär für Sicherheits-orientierte Anleger, die wenig Verwaltungsaufwand wünschen.

Die harten Fakten:

  • ✅ Rendite: Realistisch 3,5 % – 4,2 % Mietrendite (plus ggf. AFA)

  • ✅ Vorteil: Kein Leerstandsrisiko durch 20-Jahres-Pachtverträge mit dem Betreiber

  • ⚠️ Hauptrisiko: Insolvenz des Betreibers (Spezialimmobilie ist schwer anderweitig nutzbar).

Pflegeimmobilien können als stabiler Baustein im Vermögensaufbau genutzt werden – aber nicht als „sichere Wunder-Rendite“.

1.) Warum Pflegeimmobilien gerade jetzt so im Fokus stehen

Deutschland wird älter – und zwar schneller als vielen lieb ist. Ende 2023 waren knapp 5,7 Mio. Menschen im Sinne des Pflegeversicherungsgesetzes pflegebedürftig, rund 730.000 mehr als noch 2021 (Quelle: Destatis). Prognosen des Statistischen Bundesamts rechnen damit, dass die Zahl der Pflegebedürftigen bis 2055 auf etwa 6,8 Mio. steigt (Quelle: Destatis).

Parallel dazu hinkt die Bautätigkeit hinter dem Bedarf hinterher: Laut Analysen von bulwiengesa droht allein im stationären Bereich bis 2040 eine Lücke von bis zu rund 168.000 Pflegeplätzen, wenn der Neubau auf heutigem Niveau verharrt (Quelle: bulwiengesa.de). Der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) sieht insgesamt bis 2040 rund 2 Mio. fehlende altersgerechte Wohneinheiten – Pflegeheime, betreutes Wohnen und Service-Wohnen eingeschlossen (Quelle: ZIA).

Für Sie als Anleger:in bedeutet das:

  • Strukturelle Nachfrage nach Pflegeplätzen über Jahrzehnte
  • politischer und gesellschaftlicher Druck, neue Kapazitäten zu schaffen
  • dadurch relativ gut planbare Cashflows in einer sonst volatilen Immobilienwelt

Gleichzeitig ist der Markt kein Selbstläufer. steigende Zinsen, Fachkräftemangel in der Pflege und strengere Regulierung setzen Betreiber und Projekte unter Druck. Genau deshalb lohnt sich ein ehrlicher Blick auf Vorteile und Nachteile von Pflegeimmobilien.

2.) Was ist eine Pflegeimmobilie – in 30 Sekunden erklärt

Eine Pflegeimmobilie ist eine spezialisierte Wohn- und Pflegeeinrichtung (z. B. Pflegeheim, Pflegeapartment, teilweise auch betreutes Wohnen), die Sie wie eine Eigentumswohnung erwerben – mit Eintrag im Grundbuch, Möglichkeit zu verkaufen, zu beleihen oder zu vererben.

Der entscheidende Unterschied:

  • Sie vermieten nicht an einzelne Bewohner,
  • sondern schließen einen langfristigen Pachtvertrag (meist 20–25 Jahre) mit einem professionellen Betreiber.
  • Dieser Betreiber zahlt die Miete (oft indexiert), kümmert sich um Personal, Pflege, Belegung, Nebenkostenabrechnung und einen Großteil der Instandhaltung.

Die Funktionsweise ist auf pflegeimmobilie-direkt.de im Artikel „Was ist eine Pflegeimmobilie? Definition und Funktionsweise“ ausführlich erklärt – dort finden Sie eine vertiefende Einführung.

3.) Vorteile von Pflegeimmobilien als Kapitalanlage

3.1 Planbare, langfristige Mieteinnahmen

Einer der größten Pluspunkte: Langfristige Pachtverträge mit Laufzeiten von 20 Jahren und mehr. Die Miete wird meist auch dann gezahlt, wenn einzelne Zimmer vorübergehend leer stehen, weil der Betreiber das Gesamthaus gepachtet hat.

Marktberichte zu Healthcare-Immobilien zeigen, dass institutionelle Investoren für Pflegeheime zuletzt Spitzenrenditen um 5–5,5 % (brutto) p. a. akzeptieren (Quelle: Savills). Für Privatanleger liegen realistische Netto-Mietrenditen nach Kosten meist bei 3–4 %, wie pflegeimmobilie-direkt.de und mehrere Fachportale übereinstimmend auswerten.

Das ist selten spektakulär, aber:

  • deutlich planbarer als viele andere Immobiliensegmente
  • meist weniger konjunkturabhängig, da Pflege ein Grundbedürfnis ist

3.2 Geringer Verwaltungsaufwand

Wer schon einmal eine klassische Eigentumswohnung vermietet hat, weiß was für ein Aufwand das bedeutet:

  • Neuvermietung organisieren
  • Mieterkommunikation
  • Nebenkostenabrechnen
  • Handwerker koordinieren


Bei einer Pflegeimmobilie übernimmt das in der Regel der Betreiber oder eine spezialisierte Verwaltung. Eigentümer sind meist nur für „Dach und Fach“ verantwortlich.

Das bedeutet:

  • kein Mieterkontakt
  • kaum operativer Aufwand
  • sehr gut geeignet für Berufstätige, die kein „Hobby-Verwalter“ werden wollen
 

Auf pflegeimmobilie-direkt.de wird dies im Vergleich „Pflegeimmobilie oder Eigentumswohnung“ anschaulich gegenübergestellt.

3.3 Sachwert, Grundbucheintrag & Beleihbarkeit

Auch wenn sich die Mieten aus der Pflegeversicherung speisen: Das Investment bleibt eine Immobilie im Grundbuch – nicht nur ein Fondsanteil oder Zertifikat.

Sie können das Objekt:

  • verkaufen (auch während der Pachtlaufzeit)
  • beleihen (z. B. für spätere Investitionen oder Umschuldung)
  • vererben oder verschenken
 

Die Pflegeapartment-Inhaber werden reguläre Wohnungseigentümer mit allen Rechten – inklusive bevorzugtem Belegungsrecht.

3.4 Inflationsschutz durch indexierte Mieten

Viele Pachtverträge sind an einen Index (z. B. Verbraucherpreisindex) gekoppelt. Steigen die Preise, erhöht sich – in vereinbarten Intervallen – auch die Pacht.

In Marktberichten und bei Projektentwicklern wie Carestone wird dieser „Inflationsschutz“ immer wieder betont: Indexierte Mieten sorgen dafür, dass reale Kaufkraft und Rendite nicht von der Inflation aufgezehrt werden.

Wichtig:

  • Indexierung schützt nicht vor allen Risiken (z. B. Betreiberinsolvenz),
  • aber sie sorgt dafür, dass ein wesentlicher Vermögens-Killer – die schleichende Geldentwertung – adressiert wird.

3.5 Demografischer Rückenwind & soziale Rendite

Der Bedarf an Pflegeplätzen steigt strukturell – unabhängig von Konjunktur und Zinszyklen. Die Prognosen zeigen:

  • +37 % mehr Pflegebedürftige bis 2055
  • deutlich wachsende Gruppe der Hochbetagten
  • bereits heute viele Regionen mit spürbarem Pflegeplatzmangel (Quellen: Destatis, bulwiengesa.de)

Wenn Sie in eine moderne Pflegeimmobilie investieren,

  • verdienen Sie nicht nur an Mieten,
  • sondern tragen dazu bei, dass dringend benötigte Pflegeplätze entstehen.
 

Wir positionieren das klar als doppelte Rendite: finanziell (langfristige Mieten) und gesellschaftlich (Schaffung von Pflegeplätzen).

3.6 Steuerliche Vorteile & Leverage

Seit dem Wachstumschancengesetz sind Neubau-Pflegeimmobilien steuerlich zusätzlich attraktiv:

  • Für bestimmte Neubauten gilt eine degressive AfA von 5 % im ersten Jahr und 5 % auf den Restwert in den Folgejahren.
  • Parallel dazu bleiben die linearen AfA-Sätze (2–3 %) bestehen.
 

Wir haben anhand von Rechenbeispielen gezeigt, dass sich über 20 Jahre teils über 40 % des Kaufpreises steuerlich abschreiben lassen, was die Gesamt-Nettorendite spürbar anhebt.

Zusätzlich wirkt der Leverage-Effekt:

  • Ein Teil des Kaufpreises wird kreditfinanziert,
  • die Mieten bedienen Zins und Tilgung,
  • die Eigenkapitalrendite kann – bei solider Finanzierung – deutlich höher liegen als die nominale Objekt-Rendite (Quelle: Vorsorgewerkstatt).

4.) Nachteile & Risiken von Pflegeimmobilien

Wo Licht ist, ist auch Schatten. Wer nur die Verkaufsbroschüre liest, läuft Gefahr, die spezifischen Risiken dieser Assetklasse zu unterschätzen.

4.1 Spezialimmobilie mit begrenzter Drittverwendung

Pflegeheime sind Spezialimmobilien. Sie folgen streng regulierten Bauvorschriften (z. B. Zimmergrößen, Flure, Brandschutz, Barrierefreiheit) und haben Grundrisse, die sich nur bedingt in „normale“ Wohnungen umwandeln lassen.

Folgen für Anleger:innen:

  • Der Käuferkreis beim Wiederverkauf ist kleiner als bei einer Standard-Eigentumswohnung in Innenstadtlage.
  • Die Wertsteigerung ist oft moderat, weil potenzielle Käufer die Immobilie nicht flexibel als klassische Wohnimmobilie nutzen können.

Verbraucherschützer wie Stiftung Warentest betonen immer wieder: Pflegeapartments sind weder einfache noch risikolose Anlagen, der Erfolg hängt stark von Betreiber und Marktsegment ab (Quelle: Stiftung Warentest).

4.2 Betreiberrisiko: die Achillesferse

Der wichtigste Vertragspartner ist der Pflegeheimbetreiber. Gerät er wirtschaftlich unter Druck oder wird insolvent, drohen:

  • Mietausfälle
  • langwierige Betreiberwechsel
  • Forderungen nach niedrigeren Pachtzinsen
  • ggf. Umbaumaßnahmen, die erst einen neuen Betreiber ermöglichen

Genau dieses Risiko hebt auch Stiftung Warentest als größten „Renditekiller“ hervor (Quelle: Stiftung Warentest)

Projektentwickler wie Carestone versuchen, das zu entschärfen, indem sie:

  • nur mit etablierten Betreibern mit nachweisbarer Erfolgsbilanz zusammenarbeiten,
  • Standort- und Wirtschaftlichkeitsanalysen vorab durchführen,
  • standardisierte, pflegefachlich optimierte Gebäude errichten.

Das reduziert, aber eliminiert das Risiko nicht.

4.3 Hohe Regulierung & Modernisierungspflichten

Pflegeeinrichtungen unterliegen einem dichten Netz aus:

  • Bundesgesetzen (SGB XI),
  • Landesheimgesetzen,
  • Bauordnungen,
  • Arbeitsschutz- und Hygienevorschriften.

Ändern sich diese Vorgaben (z. B. größere Zimmer, neue Brandschutzstandards, energetische Anforderungen), kann das teure Umbauten nach sich ziehen. Viele Studien warnen: Ein großer Teil der bestehenden Pflegeheime gilt als strukturell veraltet und energetisch überarbeitungsbedürftig (Quelle: ZIA).

Bei Neubauprojekten werden diese Anforderungen zwar von Anfang an eingeplant – Carestone setzt etwa auf moderne, energieeffiziente Konzepte – trotzdem können:

  • spätere Nachrüstungen
  • oder ein veränderter Standard in 20–30 Jahren

zusätzliche Investitionen erfordern, die (anteilig) von der Eigentümergemeinschaft getragen werden müssen.

4.4 Begrenzte Wertsteigerung & Illiquidität

Im Gegensatz zu einer Eigentumswohnung in A-Lage, die von starkem Bodenwertzuwachs profitieren kann, sind Pflegeimmobilien eher Cashflow-Investments:

  • Hauptnutzen = laufende Miete + Steuerersparnis
  • Verkaufserlös = stark von Zinsniveau, Betreiberqualität und Restlaufzeit des Pachtvertrags abhängig

Pflegeapartments lassen sich zwar jederzeit verkaufen, aber:

  • der Markt ist kleiner und intransparenter,
  • in Krisenzeiten verlangen Käufer oft Preisabschläge,
  • Sie sitzen eher auf einem langfristigen Investment, das sich nicht „mal eben“ liquidieren lässt.

4.5 Zins- und Finanzierungsrisiko

Wie bei jeder fremdfinanzierten Immobilie gilt:

  • Steigen die Zinsen, wird die Anschlussfinanzierung teurer.
  • Sinkt der Objektwert oder stagnieren Mieten, kann der Leverage-Effekt kippen.

Gerade Anleger, die mit sehr hohem Fremdkapitalanteil (z. B. 90–100 %) arbeiten, sind bei auslaufenden Zinsbindungen anfällig.

Seriöse Ratgeber empfehlen deshalb:

  • soliden Eigenkapitaleinsatz,
  • zur persönlichen Situation passenden Tilgungssatz,
  • realistische Kalkulation ohne „rosarote Brille“.

5. Vorteile und Nachteile der Pflegeimmobilie im Überblick

Vorteile PflegeimmobilieNachteile / Risiken Pflegeimmobilie
Langfristige Pachtverträge (20–25 Jahre) mit planbaren MietenSpezialimmobilie mit begrenzter Drittverwendung
Miete oft auch bei Leerstand einzelner ZimmerKleinerer Käuferkreis, teils geringere Wertsteigerung als Wohn-ETW
Indexierte Mieten bieten InflationsschutzHohe Abhängigkeit vom Betreiber (Insolvenz- und Qualitätsrisiko)
Geringer Verwaltungsaufwand, kein direkter MieterkontaktRegulierung & Modernisierungspflichten können Zusatzkosten verursachen
Grundbucheigentum, vererbbar, verkäuflich, beleihbarIlliquidität: Verkauf kann Zeit und Abschläge erfordern
Demografischer Rückenwind, strukturelle UnterversorgungZins- und Finanzierungsrisiken bei hohem Fremdkapital
Bevorzugtes Belegungsrecht für Eigentümer/Angehörige (je nach Konzept)Spezifische Marktkenntnis nötig, Angebot für Privatanleger unübersichtlich
Steuerliche Vorteile durch AfA und ZinsabzugKein Instrument für kurzfristige Spekulation oder „schnelles Geld“

6. Für wen eignet sich eine Pflegeimmobilie – und für wen nicht?

Geeignet ist eine Pflegeimmobilie vor allem, wenn Sie …
  • langfristig denken (Horizont 15–25 Jahre)
  • planbare Mieteinnahmen als Ergänzung zur Rente suchen
  • eher „passiv“ investieren wollen und wenig Verwaltungsaufwand schätzen
  • bereit sind, sich in ein spezielles Marktsegment einzuarbeiten oder einen erfahrenen Partner an der Seite zu haben
  • Ihre Anlage sinnvoll diversifizieren möchten (neben ETFs, klassischer Immobilie etc.)
Weniger geeignet ist sie, wenn Sie …
  • auf kurzfristige Wertsteigerungen oder schnellen Wiederverkauf spekulieren
  • kaum Eigenkapital mitbringen und voll fremdfinanzieren müssten
  • emotional stark auf „meine Immobilie muss in meiner Stadt stehen“ fixiert sind
  • mit den unvermeidbaren Risiken von Immobilieninvestments schlecht schlafen können

Auf pflegeimmobilie-direkt.de wird das im Artikel „Sind Pflegeimmobilien eine gute Geldanlage?“ differenziert herausgearbeitet – inklusive Beispielrechnungen zu Netto-Mietrenditen und steuerlichem Effekt.

7.) Worauf Sie konkret achten sollten
(Checkliste in Kurzform)

Bevor Sie sich für einen Kauf entscheiden, lohnt sich ein strukturierter Blick auf folgende Punkte:

  1. Standortqualität
    • Demografie im Einzugsgebiet
    • Pflegeplatzdichte, Neubauaktivität, Konkurrenzsituation
    • Infrastruktur (Ärzte, Apotheken, ÖPNV, Einkaufsmöglichkeiten)
  2. Betreiberqualität
    • Anzahl und Größe der Häuser
    • finanzielle Kennzahlen, Erfahrungswerte, Presseberichte
    • Spezialisierung (z. B. Demenz, Intensivpflege) und Personalstrategie
  3. Objektqualität
    • Baujahr / energetischer Standard
    • Grundrissqualität, Zimmergrößen, Aufenthaltsbereiche
    • geplante Rücklagen und Instandhaltungskonzepte
  4. Vertragswerk
    • Laufzeit und Indexierung des Pachtvertrags
    • Regelungen zu Instandhaltung, Modernisierung, Rücklagen
    • Klauseln zu Betreiberwechsel und Sonderkündigungsrechten
  5. Finanzierung & Steuern
    • realistische Kalkulation der Eigenkapitalrendite
    • Prüfung der steuerlichen Effekte (AfA, Zinsabzug) mit Steuerberater
    • Szenarienrechnung (Zinsanstieg, Mietreduzierung, Betreiberwechsel)

 

Genau solche Punkte werden im „Pflegeimmobilie kaufen – Ratgeber 2025 für Anleger“, im Kostenartikel sowie im Beitrag zu den steuerlichen Vorteilen auf pflegeimmobilie-direkt.de vertieft.

8.) Praxisbeispiel: Warum pflegeimmobilie-direkt.de mit Carestone zusammenarbeitet

pflegeimmobilie-direkt.de bündelt die Information, die Beratung, die eigentliche Projektauswahl und Umsetzung erfolgt über Carestone als Produktpartner.

Was spricht aus Anlegersicht für einen solchen Entwickler?

  • >25 Jahre Erfahrung im Segment Pflegeimmobilien
  • rund 18.000–19.000 verkaufte Pflegeapartments in ganz Deutschland
  • Transaktionsvolumen von ca. 2,9 Mrd. €
  • klar standardisiertes Konzept mit real geteilten Einheiten, langjährigen Pachtverträgen und bevorzugtem Belegungsrecht für Eigentümer
 

Die Referenzliste zeigt außerdem, dass Carestone nicht nur in einzelnen Regionen aktiv ist, sondern bundesweit in verschiedenen Bundesländern (u. a. NRW, Bayern, Niedersachsen) Projekte realisiert hat – ein Pluspunkt für Diversifikation über Standorte.

Natürlich ersetzt auch ein erfahrener Entwickler nicht Ihre eigene Prüfung. Aber er kann:

  • die Komplexität des Marktes für Privatanleger deutlich reduzieren
  • Betreiber und Standorte vorselektieren
  • die Abwicklung bis zum Notartermin strukturiert begleiten

9.) Fazit: Lohnt sich eine Pflegeimmobilie für Sie?

Eine Pflegeimmobilie ist kein Wundermittel, aber sie kann ein sehr solider Baustein in Ihrem Vermögensaufbau sein:

  • Pro: planbare Mieten, demografischer Rückenwind, geringe Konjunkturabhängigkeit, steuerliche Vorteile, wenig Verwaltungsaufwand, sozialer Mehrwert.
  • Contra: Betreiberrisiko, begrenzte Wertsteigerung, Spezialimmobilie, Modernisierungs- und Regulierungsrisiken, Illiquidität, Zinsrisiko.

Wenn Sie bereit sind,

  • die Vorteile und Nachteile einer Pflegeimmobilie nüchtern abzuwägen,
  • nicht Ihr gesamtes Vermögen auf ein einziges Objekt zu setzen
  • und sich bei Auswahl, Finanzierung und Steuern professionell begleiten zu lassen,

dann kann eine Pflegeimmobilie ein Baustein sein, der Ihnen im Alter zusätzliche, inflationsgeschützte Einnahmen verschafft – und gleichzeitig Pflegeplätze schafft, die wir in Deutschland dringend brauchen.

10.) Nächster Schritt: Unverbindliche Kontaktanfrage

Wenn Sie prüfen möchten, ob eine Pflegeimmobilie wirklich zu Ihrer persönlichen Strategie passt, ist der nächste logische Schritt:

  1. Kurze Bestandsaufnahme Ihrer Ziele (Rente, Vermögensaufbau, Absicherung von Angehörigen).
  2. Unverbindliches Erstgespräch, in dem Sie offene Fragen zu Rendite, Risiken, Steuern und Finanzierung klären.
  3. Konkrete Objektvorschläge an geprüften Standorten – inklusive Anbieter- und Betreibercheck.

Über das Kontaktformular auf pflegeimmobilie-direkt.de wird Ihre Anfrage direkt an Carestone weitergeleitet. Dort übernehmen erfahrene Spezialist:innen die individuelle Beratung und begleiten Sie, wenn Sie möchten, bis zum Notartermin.

Wie geht es weiter auf dem Weg zu Ihrer Pflegeimmobilie?

Ihre nächsten Schritte

Schritt 1

Kontaktformular
ausfüllen

Schritt 2

Gespräch mit Ihrem Fachberater

Schritt 3

Reservierung eines Apartments

Schritt 4

Zusendung der Vertragsunterlagen

Schritt 5

Auftrag zur
Beurkundung

Schritt 6

Notarielle
Beurkundung

Schritt 7

Bezahlung
des Kaufpreises

Schritt 8

Erfolgreiche
Investition

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11.) Sinnvolle weiterführende Artikel

Zur Vertiefung empfehle ich Ihnen diese Beiträge auf Ihrer eigenen Seite als interne Verlinkung:

12.) Quellen und weiterführende Informationen

  • Statistisches Bundesamt (Destatis): Zahlen und Prognosen zu Pflegebedürftigen in Deutschland (2021–2055).
    Destatis
  • bulwiengesa: Analyse zum drohenden Pflegeplatzmangel bis 2040. bulwiengesa.de
  • ZIA – Zentraler Immobilien Ausschuss: Einschätzungen zur Versorgungslücke bei altersgerechtem Wohnen.
    ZIA
  • Savills, CBRE, Cushman & Wakefield, Haufe: Marktberichte und Artikel zu Renditen und Transaktionsvolumina im Segment Gesundheits- und Pflegeimmobilien. Savills
  • Stiftung Warentest / test.de, Biallo, ING, Engel & Völkers, Heid Immobilienbewertung: Ratgeber zu Chancen und Risiken von Pflegeimmobilien für Privatanleger. Stiftung Warentest
  • Carestone-Unternehmens-, Beratungs- und Info-Broschüren: Konzept, Track Record und Vorteile real geteilter Pflegeimmobilien.
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Quellen & weiterführende Informationen

Die folgenden externen Quellen untermauern die im Artikel genannten Zahlen, Marktanalysen und Einschätzungen zu Pflegeimmobilien als Kapitalanlage.

Offizielle Statistiken & Prognosen
Studien zur Versorgungslücke & demografischem Bedarf
Marktberichte & Renditeanalysen (Health-Care- und Pflegeimmobilien)
Ratgeber zu Chancen, Risiken & Rendite von Pflegeimmobilien
Carestone & marktführende Entwickler von Pflegeimmobilien

Über den Autor

"Seit 2016 bin ich eng mit der Finanz- und Versicherungsbranche verbunden und ich berate meine Kunden unahängig und mit größter Sorgfalt. Ich habe es mir zu Aufgabe gemacht den Markt der Pflegeimmobilien für die Menschen verständlich zu machen, damit sie unabhängige Entscheidungen treffen können."
Marco WiechmannGründer pflegeimmobilie-direkt.de
Marco Wiechmann