Pflegeimmobilie kaufen – Ratgeber 2025 für Anleger
Was muss ich beachten, wenn ich eine Pflegeimmobilie kaufen möchte?
Wichtig sind die Auswahl eines erfahrenen Projektentwicklers und Betreibers sowie eine sorgfältige Standortprüfung. Achten Sie auf langfristige Pachtverträge, planen Sie den Kaufpreis inklusive Nebenkosten ein und berücksichtigen Sie, dass Pflegeimmobilien häufig weniger stark im Wert steigen als Eigentumswohnungen. Ein Anbieter wie Carestone prüft Standorte und Betreiber genau und übernimmt Verwaltung und Bau – so minimieren Sie Risiken und profitieren von stabilen Mieteinnahmen.Was ist eine Pflegeimmobilie?
Eine Pflegeimmobilie (auch Pflegeapartment) ist ein Teil einer stationären Pflegeeinrichtung. Anleger erwerben ein einzelnes Apartment inklusive Anteil an Gemeinschaftsflächen und schließen keinen Mietvertrag mit einer Privatperson, sondern einen Pachtvertrag mit dem Pflegeheimbetreiber. Die Miete wird für 20–25 Jahre fest vereinbart, der Betreiber zahlt sie auch dann, wenn das Apartment vorübergehend leer steht. Anleger haben in vielen Fällen ein Vorbelegungsrecht: Sie oder Angehörige können bevorzugt einen Pflegeplatz erhalten
Vorteile beim Kauf
Sichere, langfristige Mieteinnahmen:
Dank langjähriger Pachtverträge (20–25 Jahre) zahlen Betreiber die vereinbarte Miete auch während eines Leerstands. Über das SGB XI wird die Versorgung Pflegebedürftiger garantiert, sodass Betreiber auch bei Zahlungsausfällen staatliche Unterstützung erhalten.Geringer Verwaltungsaufwand:
Der Betreiber übernimmt die Vermietung, den direkten Mieterkontakt und Instandhaltungsmaßnahmen. Eine Hausverwaltung kümmert sich um Nebenkostenabrechnung und Mieterhöhungen – ideale Voraussetzungen für passive Anleger.Vorbelegungsrecht:
Viele Pachtverträge enthalten ein Vorbelegungs‑ oder erweitertes Belegrecht. Dies gibt Eigentümern oder ihren Angehörigen bevorzugten Zugang zu einem Pflegeplatz in der Einrichtung.Steuerliche Vorteile:
Pflegeimmobilien profitieren von denselben Abschreibungsmöglichkeiten wie andere Anlageimmobilien. Seit dem Wachstumschancengesetz 2024/25 sind zudem degressive Abschreibungen von 5% pro Jahr für energieeffiziente Neubauten möglich; außerdem kann das Inventar separat abgeschrieben werden (siehe unser Artikel zu Steuervorteilen).Relativ hohe Rendite:
Viele Anbieter werben mit Bruttorenditen von 4–5%. Stiftung Warentest weist jedoch darauf hin, dass die Nettorendite durch Grunderwerbsteuer und Notarkosten meist 0,5 Prozentpunkte niedriger liegt. Dennoch liegen reale Nettorenditen mit 3–4% oft über denen vieler Wohnungsinvestitionen.Inflationsschutz:
Indexierte Pachtverträge passen sich automatisch an Preisentwicklungen an.Absicherung durch Grundbucheintrag:
Durch den Grundbucheintrag sind Verkauf, Vererbung oder Beleihung jederzeit möglich.
Nachteile & Risiken
Hohe Regulierung:
Pflegeeinrichtungen müssen strenge Vorgaben erfüllen. Wer den richtigen Bauträger und Betreiber wählt, minimiert dieses Risiko.Keine kurzfristigen Gewinne:
Pflegeapartments sind eine langfristige Anlage; schnelle Wertsteigerungen sind nicht zu erwarten.Betreiberinsolvenz:
Obwohl selten, kann die Insolvenz eines Betreibers zu Mietausfällen führen. Eine sorgfältige Betreiberprüfung durch den Projektentwickler senkt das Risiko deutlich.Standortrisiko:
Sinkt die Attraktivität des Umfelds, kann es zu Auslastungsproblemen kommen. Seriöse Bauträger führen deshalb vorab Standortanalysen durch, um dieses Risiko zu verringern.Geringere Wertsteigerung im Vergleich zu Eigentumswohnungen:
Experten warnen, dass Pflegeimmobilien aufgrund intensiver Nutzung und ständig steigender Anforderungen oft keinen Wertzuwachs verzeichnen; sie weisen einen höheren Verschleiß auf als vermietete Eigentumswohnungen. Deshalb sollten Käufer vorrangig auf stabile Mieteinnahmen statt auf schnelle Wertsteigerungen setzen.Pre‑Opening‑Phase:
In der Anlaufphase nach der Fertigstellung (3–6 Monate) werden noch keine Mieteinnahmen erzielt; trotzdem müssen Darlehensraten bedient werden.Instandhaltung:
Eine zu niedrige Instandhaltungsrücklage kann spätere Nachzahlungen notwendig machen.
Mehr zu Risiken finden Sie in unserem separaten Risiko‑Artikel, der diese Punkte im Detail beleuchtet.
Kaufpreis & Finanzierung
Der Kaufpreis für ein Pflegeapartment bewegt sich je nach Standort, Größe und Ausstattung meist zwischen 120.000 € und 300.000 € plus Kaufnebenkosten. Wie bei einer Eigentumswohnung kommen Grunderwerbsteuer, Notar‑ und Gerichtskosten sowie ggf. Vermittlungsprovision hinzu.
Die Finanzierung entspricht der einer klassischen Kapitalanlageimmobilie: Sie können einen Immobilienkredit mit oder ohne Eigenkapital aufnehmen, einen Vergleich verschiedener Banken durchführen und Förderkredite (z. B. KfW für energieeffiziente Neubauten) nutzen. Beachten Sie, dass während der Pre‑Opening‑Phase keine Mieteinnahmen fließen. In unserem Artikel zur Finanzierung von Pflegeimmobilien erläutern wir diese Aspekte ausführlich.
Standortwahl & Kaufprozess
Geeigneten Projektentwickler wählen:
Investieren Sie nur in Objekte von erfahrenen Bauträgern, die den Markt kennen und eine umfassende Standortanalyse durchführen. Erfahrene Projektentwickler schaffen durch sorgfältige Standortwahl und enge Zusammenarbeit mit Fachleuten und Betreibern nachhaltige und qualitätsorientierte Lösungen für Anleger.Betreiber prüfen:
Informieren Sie sich über die Erfahrung und Bonität des Betreibers. Mehrere erfolgreich geführte Pflegeheime und langfristige Verträge sind positive Zeichen.Kaufvertrag & Pachtvertrag prüfen:
Achten Sie auf Laufzeit, Mietsteigerungsklauseln und Regelungen zur Instandhaltung. Idealerweise trägt der Betreiber die Kosten für „Betrieb und Nutzung“, während Sie als Eigentümer nur für „Dach und Fach“ verantwortlich sind.Finanzierung & Steuern klären:
Berechnen Sie Ihr Budget, vergleichen Sie Kreditangebote und lassen Sie sich steuerlich beraten, um Abschreibungen optimal zu nutzen.Langfristig denken:
Pflegeimmobilien sind eine Kapitalanlage für 15–20 Jahre. Eine sorgfältige Planung erhöht Ihre Chancen auf dauerhafte Erträge und eine solide Altersvorsorge.
Wie geht es weiter auf dem Weg zu Ihrer Pflegeimmobilie?
Ihre nächsten Schritte
Warum über einen Projektentwickler wie Carestone kaufen?
Carestone ist einer der Pioniere des deutschen Marktes für real geteilte Pflegeimmobilien. Vor über 25 Jahren begann das Unternehmen damit, Pflegeimmobilien als Kapitalanlage zu planen, zu bauen und zu vermarkten. Heute gilt Carestone als führender Entwickler und Anbieter – mit über 21.000 geschaffenen Pflegeplätzen, rund 95 Projekten in Bearbeitung und 40 betreibenden Partnern.
Unsere Zusammenarbeit mit Carestone hat mehrere Vorteile:
Pionier der Assetklasse:
Carestone hat den Markt für real geteilte Pflegeimmobilien maßgeblich entwickelt und treibt ihn weiter voran.Erfahrung & Qualität:
Mehr als 25 Jahre Erfahrung, ein Projektvolumen von etwa 3 Mrd. € und zahlreiche Auszeichnungen belegen die Zuverlässigkeit und Innovationskraft des Unternehmens.Sorgfältige Standort- und Betreiberwahl:
Carestone prüft Standorte und Betreiber gründlich und arbeitet nur mit etablierten Pflegeheimbetreibern zusammen, um langfristige Stabilität zu gewährleisten. Dadurch werden Risiken wie Standortmängel oder Betreiberinsolvenz deutlich reduziert.Rundum-Service:
Vom Grundstücksankauf über Planung, Bau und Vertrieb bis zur Verwaltung übernimmt Carestone sämtliche Schritte. Als Anleger profitieren Sie von einem „Sorglos-Paket“ mit klaren Strukturen und verlässlichen Partnern.
Zahlreiche andere Projektentwickler – etwa TakeCare GmbH, ERL Immobiliengruppe oder La Vida Projekt GmbH – sind ebenfalls in diesem Markt aktiv. Wir empfehlen jedoch den Kauf über Carestone, weil das Unternehmen die Assetklasse maßgeblich geprägt hat, eine hohe Zahl an Projekten erfolgreich abgeschlossen hat und sich durch Transparenz, Nachhaltigkeit und geprüfte Betreiber auszeichnet.
Fazit
Eine Pflegeimmobilie zu kaufen bedeutet, in einen wachsenden Zukunftsmarkt zu investieren und gleichzeitig sozialen Mehrwert zu schaffen. Die langfristigen Mietverträge, geringe Verwaltungsaufwände und steuerlichen Vorteile sprechen für diese Anlageform. Allerdings sollten Sie die geringere Wertsteigerung gegenüber Eigentumswohnungen und Risiken wie Betreiberinsolvenz oder Standortschwächen berücksichtigen. Durch die Zusammenarbeit mit erfahrenen Projektentwicklern wie Carestone, die Standorte und Betreiber sorgfältig prüfen, lässt sich das Risiko reduzieren.
Sie möchten mehr erfahren? Dann klicken Sie auf den untenstehenden Button und lassen Sie sich von Experten kostenlos und unverbindlich beraten. Wir vermitteln Ihre Anfrage direkt an Carestone, damit Sie professionell und vertrauenswürdig betreut werden.
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