Sind Pflegeimmobilien eine gute Geldanlage?
Chancen und Risiken im Check

Sind Pflegeimmobilien eine gute Geldanlage?

Die Frage, ob Pflegeimmobilien eine gute Geldanlage sind, lässt sich nur beantworten, wenn Chancen und Risiken abgewogen werden. Die stabile Nachfrage nach Pflegeplätzen und die langen Pachtverträge sorgen für planbare Renditen, zugleich bestehen Risiken wie Betreiberinsolvenz und Modernisierungsbedarf. Realistische Nettorenditen für die Mieteinnahmen liegen bei 3–4%, hinzu kommen aber noch steuerliche Vorteile, welche zusammen mit der Mietrendite eine Nettorendite von insgeamt über 10% erzielen können.

Chancen:

Demografischer Trend:
In Deutschland wächst der Anteil der über-67-jährigen bis 2035 um 22%. Der Bedarf an Pflegeplätzen steigt kontinuierlich – ein starker Treiber für Nachfrage.
Langfristige Pachtverträge:
Betreiber schließen Mietverträge über 20–25 Jahre ab, was stabile Einnahmen garantiert. Zudem sichert der Staat die Mieteinnahmen ab, für den Fall dass Bewohner:innen nicht zahlen können.
Geringer Verwaltungsaufwand:
Der Betreiber übernimmt Betrieb, Verwaltung und Instandhaltung. Ein direkter Kontakt mit den Mieter:innen ist nicht notwendig.
Soziale Rendite:
Neben der finanziellen Rendite leisten Investoren einen gesellschaftlichen Beitrag.
Steuerliche Vorteile:
Durch Abschreibungen können Sie sich einen Teil Ihrer Einkommensteuer vom Finanzamt zurückholen.

Risiken:

Betreiberinsolvenz:
Die Insolvenz des Betreibers ist das größte Risiko. Bis ein Ersatz gefunden ist, können Mietausfälle entstehen.
Modernisierungs- und Instandhaltungsrisiken:
Pflegeheime altern schneller, da Anforderungen und Standards sich ändern. Eigentümer müssen am Ende des Pachtvertrags eventuell Modernisierungen finanzieren.
Standort und Größe:
Schwache Infrastruktur oder kleine Einrichtungen (< 100 Plätze) können die Wirtschaftlichkeit gefährden.
Regulatorische Änderungen:
Gesetzliche Vorgaben (z.B. Einzelzimmerpflicht) können ältere Heime unrentabel machen.

Netto‑Renditen realistisch einschätzen

Viele Anbieter werben mit Bruttorenditen von 4–6%. Nach Abzug von Kaufnebenkosten, Verwaltung und Instandhaltung liegt die Nettorendite jedoch meist bei 3,2–3,6%. Stiftung Warentest bestätigt, dass die anfängliche Nettomietrendite rund 0,5 Prozentpunkte unter der beworbenen Bruttorendite liegt. Daher sollte die Netto‑Rendite vor dem Kauf individuell berechnet werden. Die steuerlichen Vorteile durch Abschreibungen sollten aber unbedingt in die Kalkulation mit einfließen, da sie der Haupttreiber für die effektive Jahresrendite sein können.

Fazit

Pflegeimmobilien sind weder ein risikoloses Allheilmittel noch eine schlechte Geldanlage. Bei sorgfältiger Auswahl von Standort und Betreiber bieten sie stabile Einnahmen und gesellschaftlichen Nutzen. Lassen Sie sich beraten, um zu prüfen, ob eine Pflegeimmobilie in Ihr Portfolio passt. Nutzen Sie unser Kontaktformular für eine individuelle Analyse.

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