FAQ
Die häufigsten FRagen zu Pflegeimmobilien
Sie überlegen, in eine Pflegeimmobilie zu investieren oder stehen kurz vor dem Kauf?
Auf dieser Seite finden Sie Antworten auf die häufigsten Fragen – kompakt, verständlich und praxisnah.
Egal ob es um Rendite, Finanzierung, Risiken oder steuerliche Vorteile geht: Wir haben die wichtigsten Informationen für Sie zusammengestellt. Unser Ziel ist es, Ihnen die Entscheidung zu erleichtern und Ihnen das nötige Wissen an die Hand zu geben, um Ihre Kapitalanlage sicher und langfristig erfolgreich zu gestalten.
Was ist eine Pflegeimmobilie?
Eine Pflegeimmobilie (auch Pflegeapartment) ist ein Teil einer stationären Pflegeeinrichtung. Anleger erwerben ein einzelnes Apartment inklusive Anteil an Gemeinschaftsflächen und schließen keinen Mietvertrag mit einer Privatperson, sondern einen Pachtvertrag mit dem Pflegeheimbetreiber. Die Miete wird für 20–25 Jahre fest vereinbart, der Betreiber zahlt sie auch dann, wenn das Apartment vorübergehend leer steht.
Für wen sind Pflegeimmobilien geeignet?
- Wenn Sie eine sichere und zukunftssichere Kapitalanlage haben möchten.
- Wenn Sie einen Beitrag für die alternde Gesellschaft leisten möchten.
- Wenn Sie ab Erwerb bzw. ab Bezugsphase sofort gesichert Mieteinnahmen erzielen möchten.
Für wen sind Pflegeimmobilien nicht geeignet?
- Wenn Sie eine Pflegeimmobilie für den schnellen Eigenbedarf erwerben wollen.
- Wenn Sie volle Kontrolle über die Miete und die Mieter haben möchten.
- Wenn Sie maximale Renditen für Ihre Kapitalanlage erzielen möchten.
Ist es wichtig, dass sich die Pflegeimmobilie in meiner Nähe befindet?
Nein, es ist nicht wichtig, dass sich Ihre Pflegeimmobilie in der Nähe befindet. Eine Pflegeimmobilie ist eine Kapitalanlage, die sich nicht zwingend in der Nähe Ihres Wohnorts befinden muss. Ein Bezugsrecht existiert nicht, aber ein Vorbelegungsrecht beim Betreiber.
Was unterscheidet eine Pflegeimmobilie von einer Eigentumswohnung?
Pflegeimmobilien bieten durch 20‑jährige Pachtverträge planbare Mieterträge und der Betreiber übernimmt die Vermietung sowie einen Großteil der laufenden Kosten. Sie sind standardisiert und werden professionell auf Wirtschaftlichkeit geprüft. Eigentumswohnungen erfordern hingegen eine eigene Standortanalyse, der Vermieter organisiert die Vermietung selbst und trägt die Instandhaltung, bietet dafür aber die Möglichkeit der Eigennutzung. Steuerlich können Pflegeimmobilien zusätzlich von der neuen degressiven AfA profitieren.
Welche Hauptrisiken gibt es bei Pflegeimmobilien als Kapitalanlage?
Die größten Risiken sind Betreiberinsolvenz, gesetzliche Änderungen wie die Einzelzimmerpflicht, Modernisierungskosten und unvorteilhafte Standorte. Sorgfältige Prüfung und Vertragsgestaltung reduzieren diese Risiken.
Wie kann ich Risiken bei Pflegeimmobilien reduzieren?
Wählen Sie erfahrene Projektentwickler und Betreiber, analysieren Sie den Standort, schließen Sie lange Pachtverträge mit Inflationsklauseln ab und nutzen Sie Förderprogramme. Übergangsbetreiber und moderne Gebäude minimieren weitere Risiken.
Warum steigen Pflegeimmobilien langsamer im Wert als Eigentumswohnungen?
Pflegeappartements sind Spezialimmobilien. Sie altern schneller, weil sie starken Belastungen ausgesetzt sind und sich gesetzliche Standards häufig ändern. Käuferkreis und Wiederverkaufsmöglichkeiten sind kleiner, sodass das Wertsteigerungspotenzial im Vergleich zu gut gelegenen Eigentumswohnungen geringer ist.
Wie gut sind Pflegeimmobilien?
Pflegeimmobilien gelten als sehr solide Kapitalanlage: Sie bieten langfristig gesicherte Mieteinnahmen durch 20- bis 30-jährige Pachtverträge, Inflationsschutz dank indexierter Mieten und steuerliche Vorteile. Verwaltung, Vermietung und Instandhaltung übernimmt meist der Betreiber – Anleger genießen daher hohe Planbarkeit bei geringem Aufwand.
Der Markt wächst stetig: Der demografische Wandel sorgt für eine dauerhaft steigende Nachfrage nach Pflegeplätzen, während das Angebot knapp bleibt. Das macht Pflegeimmobilien zu einem zukunftssicheren Investment mit Renditen von meist 3–5 %.
Risiken bestehen vor allem in der Abhängigkeit vom Betreiber, möglichen Instandhaltungsmaßnahmen nach einigen Jahren sowie der eingeschränkten Verkaufbarkeit. Wer diese Punkte berücksichtigt, erhält jedoch eine stabile, inflationsgeschützte und gesellschaftlich sinnvolle Anlageform, die sich besonders für langfristig orientierte Investoren eignet.
Wie mindern Projektentwickler das Risiko bei Pflegeimmobilien?
Projektentwickler führen vor dem Bau umfassende Standort‑ und Bedarfsanalysen durch und wählen die Betreiber sorgfältig aus. Verwaltungsgesellschaften überwachen anschließend die wirtschaftliche Lage der Betreiber und können bei Problemen schnell einen Nachfolger organisieren.
Wir arbeiten mit Carestone zusammen, dem erfahrensten Projektentwickler in Deutschland.
Darf ich mein Pflegeappartement selbst nutzen?
Nein. Eigentümer verpachten ihr Appartement an den Betreiber und können es nicht selbst bewohnen. Sie und ihre Angehörigen erhalten jedoch oft ein Vorbelegungsrecht für einen Pflegeplatz in der Einrichtung oder im Netzwerk des Betreibers.
Wie wirkt sich der demografische Wandel auf den Markt für Pflegeimmobilien aus?
Durch die Alterung der Gesellschaft steigt die Zahl der über‑67‑Jährigen bis 2035 um rund 22%. Pflegeimmobilien dominieren bereits heute den Healthcare‑Transaktionsmarkt. Die Nachfrage nach Pflegeplätzen wird daher weiter zunehmen, was stabile Mietverhältnisse ermöglicht.
Was kostet eine Pflegeimmobilie?
Je nach Größe, Lage und Ausstattung liegen die Kaufpreise in der Regel zwischen 150.000 € und 250.000 € (inkl. Anteil an Gemeinschaftsflächen).
Wie wirken sich die neuen AfA‑Regelungen 2025 auf die Rendite von Pflegeimmobilien aus?
Das Wachstumschancengesetz erlaubt bei neu gebauten oder im Fertigstellungsjahr erworbenen Pflegeimmobilien eine degressive Abschreibung von 5% pro Jahr; in Kombination mit einer Sonder‑AfA für klimafreundliche Neubauten können sogar bis zu 10% jährlich abgeschrieben werden. Dadurch lassen sich in den ersten Jahren erhebliche Steuervorteile erzielen, was die Rendite nachhaltig verbessert. Für Bestandsobjekte sind weiter die lineare AfA (2–3%) oder eine gutachterlich verkürzte Nutzungsdauer (4–5%) möglich.
Wie viel Eigenkapital benötige ich für den Kauf einer Pflegeimmobilie?
Für eine günstige Finanzierung ist in der Regel ein Eigenkapitalanteil von 20% plus Kaufnebenkosten erforderlich. Bei hervorragender Bonität kann der Eigenkapitalbedarf auf 10% sinken.
Welche Nettorendite kann ich bei Pflegeimmobilien erwarten?
Nach Abzug aller Kosten liegt die Netto‑Rendite realistischerweise bei 3,2–3,6%. Bruttorenditen von 4–6% beziehen sich nur auf die Kaltmiete ohne Nebenkosten. Zu der Miet-Rendite kommt i.d.R. noch die steuerlichen Vorteile durch Abschreibungen, welche die Gesamtrendite auf über 10% bringen können.
Warum ist die Netto‑Rendite bei Pflegeimmobilien höher als bei Eigentumswohnungen?
Pflegeimmobilien verursachen kaum Renovierungs‑ und Leerstandskosten; der Betreiber trägt die laufenden Kosten und zahlt die Miete auch bei Leerstand. Daher reicht eine geringere Brutto‑Rendite aus, um die gleiche Netto‑Rendite zu erzielen.