Steuerliche Vorteile und Abschreibungsmöglichkeiten bei Pflegeimmobilien 2025
Welche steuerlichen Vorteile haben Pflegeimmobilien?
Die deutsche Steuerpolitik hat 2024 und 2025 Investitionen in Wohn‑ und Pflegeimmobilien deutlich attraktiver gemacht. Für neue Pflegeimmobilien gilt seit dem Wachstumschancengesetz eine degressive AfA: Für Objekte, die zwischen dem 1. Oktober 2023 und 30. September 2029 fertiggestellt oder gekauft werden, können Anleger 5% der Investitionskosten im ersten Jahr und 5% des Restwerts in den Folgejahren abschreiben. Damit lässt sich der steuerpflichtige Gewinn in den ersten Jahren stark reduzieren. Ergänzend bleibt die lineare AfA (2% bei Bestandsimmobilien, 3% bei Neubauten) bestehen und kann nach einigen Jahren günstiger sein. Zusätzlich sind Finanzierungskosten, Verwaltung und Instandhaltung steuerlich absetzbar. Ein Rechenbeispiel zeigt: Bei einem Kaufpreis von 190.000 € lassen sich mit der degressiven AfA über 20 Jahre rund 84.000 € Steuern sparen – das entspricht rund 44% des Kaufpreises. Trotz dieser Vorteile sollten Anleger die Risiken (z. B. Betreiberinsolvenz) beachten und sich steuerlich beraten lassen.Einführung – warum Steuern eine wichtige Rolle spielen
Immobilieninvestitionen sind nicht nur aufgrund stabiler Einnahmen attraktiv; sie bieten auch legale Möglichkeiten, die Steuerlast zu senken. Gerade bei Pflegeappartements kombinieren sich gesellschaftlicher Nutzen und Renditechancen. Investoren mit hohem Einkommen können durch geschickte Abschreibung erhebliche Steuerersparnisse erzielen. Im Beispiel eines Kaufpreises von 190.000 € entstehen über 20 Jahre Steuererstattungen von 84.000 € – rund 44% des Kaufpreises. Damit kann das Investment selbst unter konservativen Renditen schneller in den Gewinnbereich kommen.
Was ist die AfA und wie funktioniert sie?
Die „Absetzung für Abnutzung“ (AfA) erlaubt es, den Wertverlust von vermieteten Gebäuden steuerlich als Aufwand zu berücksichtigen. Die Bemessungsgrundlage ist der Gebäudewert ohne Grundstücksanteil zuzüglich Kaufnebenkosten. Bei der linearen AfA wird der Betrag gleichmäßig auf die Nutzungsdauer verteilt; für Bestandsimmobilien beträgt der Satz 2% (50 Jahre), für Neubauten 3% (33 Jahre). Die lineare AfA ist weiterhin die Standardmethode und kann nach einigen Jahren attraktiver sein, weil der Abschreibungsbetrag konstant bleibt.
Seit 2024 gibt es zusätzlich die degressive AfA für neu gebaute oder im Jahr der Fertigstellung gekaufte Gebäude: Im ersten Jahr können 5% der Investitionssumme geltend gemacht werden, danach jeweils 5% des verbleibenden Buchwerts. Diese Regelung gilt nur, wenn der Baubeginn zwischen dem 1. Oktober 2023 und 30. September 2029 liegt und der Kaufvertrag im selben Zeitraum abgeschlossen wird. Ein Wechsel zur linearen AfA ist später möglich.
Individuelle Restnutzungsdauer
Für Bestandsobjekte besteht die Möglichkeit, eine kürzere Restnutzungsdauer gutachterlich feststellen zu lassen. Der Bundesfinanzhof erleichterte diese Praxis 2021; dadurch können Investoren häufig 4–5% pro Jahr abschreiben. Pflegeimmobilien profitieren hiervon besonders, da der Gebäudeanteil im Kaufpreis hoch und der nicht abschreibbare Grundstücksanteil gering ist. Zudem können Ausstattungsteile (z. B. Möbel, technische Anlagen) separat über 10–15 Jahre abgeschrieben werden, wodurch sich weitere Abschreibungspotenziale ergeben.
Degressive AfA 2025 – Vorteile und Voraussetzungen
Die degressive AfA ist Teil des Wachstumschancengesetzes und soll Investitionen in neuen Wohnraum fördern. Wichtigste Vorteile:
Höherer Abschreibungssatz:
Statt 3% bei der linearen AfA können im ersten Jahr 5% der Investitionssumme abgeschrieben werden. Dadurch sinkt die Steuerlast erheblich, und die Rendite steigt.Schnellerer Liquiditätsgewinn:
Durch hohe Abschreibungen in den ersten Jahren verringert sich die Einkommensteuer, sodass mehr Geld für Anschlussinvestitionen zur Verfügung steht.Kombinierbar mit Sonderabschreibung:
Für besonders klimafreundliche Neubauten nach dem QNG-Standard kann zusätzlich eine Sonderabschreibung in Anspruch genommen werden; dadurch lassen sich laut WirtschaftsWoche bis zu 50% der Anschaffungskosten innerhalb von zehn Jahren absetzen.
Voraussetzungen für die degressive AfA:
Neubau oder Erwerb im Jahr der Fertigstellung:
Nur Gebäude, die zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 gebaut oder im Fertigstellungsjahr gekauft werden, sind begünstigt. Der Baubeginn oder Kaufvertrag ist entscheidend.Vermietung:
Die Immobilie muss zu Wohnzwecken vermietet werden; Selbstnutzer sind ausgeschlossen.Übergabe im Jahr der Fertigstellung:
Beim Kauf muss der Übergang von Nutzen und Lasten („Lastenwechsel“) noch im Jahr der Fertigstellung erfolgen.Pflegeimmobilien als Wohngebäude:
Pflegeappartements gelten als Wohngebäude, sodass sie die Voraussetzungen erfüllen. Ein Energiestandard EH 55 genügt; es gibt keine Baukostenobergrenze.
Steuerliche Absetzbarkeit weiterer Kosten
Neben der AfA können Investoren zahlreiche laufende Kosten steuermindernd ansetzen. Dazu gehören Finanzierungskosten (z. B. Zinsen), Verwalterhonorare und Instandhaltung. Bei Pflegeimmobilien übernimmt der Betreiber viele Instandhaltungsaufgaben, wodurch für den Eigentümer meist nur geringe Rücklagen zu bilden sind. Auch Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren zählen zum abschreibungsfähigen Gebäudewert. Zinshafen und andere Experten weisen darauf hin, dass sich die degressive AfA mit der Sonder-AfA für klimafreundliche Neubauten kombinieren lässt. Dies kann die Gesamtabschreibung in den ersten Jahren auf bis zu 10% pro Jahr erhöhen, wenn der Energiestandard erfüllt ist.
Rechenbeispiel – Wie viel Steuern lassen sich sparen?
Die folgende Beispielrechnung (vereinfacht) zeigt das Potenzial der degressiven AfA. Ein Investor erwirbt 2025 eine Pflegeimmobilie für 190.000 €. Die abschreibungsfähige Bemessungsgrundlage (Gebäudewert plus Nebenkosten und Grunderwerbsteuer) beträgt 200.000 €:
| Jahr | Abschreibungssatz (degressiv) | Abschreibungsbetrag | Steuervorteil bei 42% Einkommensteuersatz |
|---|---|---|---|
| 1 | 5 % auf 200.000 € | 10.000 € | 4 .200 € |
| 2 | 5 % auf 190.000 € | 9.500 € | 3.990 € |
| 3 | 5 % auf 180.500 € | 9.025 € | 3.791 € |
| 4–20 | … (Restwert sinkt) | … | … |
Über einen Zeitraum von 20 Jahren summieren sich die Steuerersparnisse auf rund 84.000 €, was über 44% des Kaufpreises entspricht. Dies veranschaulicht, wie stark die AfA die Rendite einer Pflegeimmobilie beeinflusst.
Risiken und Vorsichtshinweise
Trotz der attraktiven Steuerersparnis sollten Anleger folgende Punkte beachten:
Abnahme der Steuerwirkung:
Die degressive AfA wirkt nur in den ersten Jahren stark; nach zehn Jahren sinkt der Vorteil und der Wiederverkauf kann schwieriger sein, weil die AfA nur einmal genutzt werden kann.Operator- und Standortrisiko:
Die Rendite hängt stark vom Betreiber des Pflegeheims ab. Bei Insolvenzen müssen Ersatzbetreiber gefunden werden. Eine sorgfältige Prüfung des Standorts und des Betreibers bleibt entscheidend.Individuelle Steuerplanung:
Die optimale Abschreibungsstrategie (linear vs. degressiv, Nutzung der Sonder-AfA) hängt von der persönlichen Einkommenssituation ab. Ein Steuerberater sollte vor dem Kauf hinzugezogen werden.
Fazit – steuerlich optimiert investieren
Die Gesetzesänderungen 2024/2025 machen Pflegeimmobilien steuerlich so attraktiv wie nie. Durch die degressive AfA können neue Objekte bereits in den ersten Jahren hohe Abschreibungen nutzen; in Kombination mit Sonder-AfA und individueller Restnutzungsdauer lassen sich sogar bis zu 10% pro Jahr absetzen. Wer ein Bestandsobjekt erwirbt, kann mit gutachterlicher Unterstützung eine höhere lineare AfA (4–5%) geltend machen und Ausstattungsteile separat abschreiben. Zusammen mit den absetzbaren Finanzierungskosten ergeben sich erhebliche Steuerersparnisse.
Investoren sollten jedoch nicht allein auf die steuerlichen Vorteile schauen. Qualität des Standorts, Bonität des Betreibers und langfristige Nachfrage sind für den Erfolg einer Pflegeimmobilie ebenso wichtig. In unserem Artikel über die Kosten und Finanzierung einer Pflegeimmobilie erläutern wir, welche Kaufnebenkosten anfallen und wie Sie die Investition optimal strukturieren. Zudem erfahren Sie in Was ist eine Pflegeimmobilie und wie funktioniert sie?, wie das Geschäftsmodell im Detail aufgebaut ist.
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Quellen:
https://www.ksk-immobilien.de/wissen-ratgeber/ratgeber/degressive-abschreibung-neue-afa-fuer-wohngebaeude-geplant/
https://www.wiwo.de/adv/firmen/steuern-sparen-immobilien.html
https://www.haufe.de/id/beitrag/wachstumschancengesetz-degressive-afa-fuer-wohngebaeude-kommt-HI16214119.html
https://www.zinshafen.de/wissen/degressive-afa-bei-seniorenwohn–und-pflegeimmobilien
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